MieuxGérerSonArgent

Lors de la vente d'un bien immobilier, les particuliers peuvent réaliser une plus value sur le montant de la vente. Cette plus-value est en pricnipe imposable. 

> CHAMP D'APPLICATION

+ Personnes physiques

Le régime d'imposition des plus-values immobilières s'applique aux particuliers personnes physiques dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé. Il ne s'applique pas aux profits tirés d'une activité professionnelle imposable au titre des bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles et bénéfices noncommerciaux. Malgré leur caractère de bénéfices professionnels, les plus-values réalisée par un LMNP lors de la cession des locations meublées relèvent du régime d'imposition des plus-values des particuliers.

Le régime des plus-values des particuliers s'applique également aux cessions par des sociétés qui relèvent de plein droit ou sur option de l'impôts sur le revenu. C'est le cas des sociétés dites transparentes sur le plan fiscal comme les SCI.

+ Biens impôsés

Les plus-values imposables sont celles provenant de la cession de biens immobiliers bâtis ou non bâtis et des droits relatifs à ces biens.

L'origine de propriété du bien cédé, acuqisition à titre onéreux ou à titre gratuit, n'a pas d'impact.

La plus-value réalisée lors de la cession de la pleine propriété, mais aussi d'un usufruit, d'une nue-propriété, de servitudes, de droit de surélévation, de mitoyenneté relève du régime des plus-values des particuliers.

+ Biens exonérés

Les biens suivants ne sont pas imposés:

- l'habitation principale,

- les biens dont la valeur est inférieure à 15 000€,

- les biens détenus depuis plus de 30 ans. 

> DETERMINATION DE LA PLUS-VALUE IMPOSABLE

+ Calcul de la plus-value imposabe

Le plus ou moins-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition acquitté par le vendeur.

Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte de vente. Le vendeur peut déduire du prix de vente le montant de la TVA acquitté lors de la cession et les frais supportés à l'occasion de la cession tels que les frais versés à un intermédiaire ou les frais liés aux certifications et diagnostics obligataires pour la vente.

Dans le cadre d'une acquisition à titre onéreux, le prix à retenir est le prix acquitté par le vendeur lorsqu'il est devenu propriétaire du bien. Le prix est majoré, pour eur montant réel ou, selon un forfait fixé à 7,5% du prix d'acquisition: des honoraires du notaire, des commissions versées aux intermédiaires, des droits d'enregistrement ou de la TVA supportée.

Dans le cadre d'une acuisition à titre gratuit, le prix d'acquisition est alors égal à la valeur vénale du bien ayant servi de base à la liquidation des droits de mutation à titre gratuit avant déduction des éventuelles dettes attachées au bien. Pour les immeubles acquis à la suite d'une succession et constituant la résidence principale du défunt, on retient la valeur vénale diminué e d'un abattement de 20% lorsque, à la même date, cet immeuble est également occupé à titre de résidence principale par le conjoint survivant ou par un ou plusieurs enfants mineurs ou majeurs protégés du défunt ou de son conjoint. Le prix est majoré des frais d'acte ainsi que des droits de mutation payés pour leur montant réel sur justificatifs.

Dans les deux cas, le prix peut également être majoré des travaux de construction, reconstruction, agrandissement, rénovation et amélioration. Ainsin les dépenses sont retenues au choix du contribuable: pour leur montant réel ou sur la base d'un forfait de 15% du prix d'acquisition si le contribuable cède le bien plus de 5 ans après son acquisition.

+ Calcul de la plus-value imposable: abattements et moins-value

Abattement

Pour les cessions antérieures au 1er février 2012, la plus-value brute réalisée est réduite d'un abattement de 10% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème année. Une exonération totale est donc acquise après 15 années de détention.

Exemple: soit un bien détenu depuis 10 ans au moment de la cession, la plus-value brute est réduite de 5x10% soit 50% (5 ans au-delà de la 5ème année de détention). 

Un abattement fixe de 1 000€ était également appliqué sur la plus-value brute corrigée de l'abattement pour durée de détention. Cet abattement a été supprimé le 21 septembre 2011.

A compter du 1er février 2012, l'abattement de 10% est remplacé par un abattement à taux variable  en fonction de la durée de détention selon la répartition suivante:

- 0% pour les 5 premières années,

- 2% pour les années 6 à 17,

- 4% pour les années 18 à 24,

- 8% au-delà de la 24ème année.                                                     

L'abattement sear donc de 20% après 15ans de détention, de 36% après 20 ans de détention et de 60% après 25 ans de détention. Une exonération totale sera donc appliquable après 30 nas de détention.

L'abattement se calcule par pèriode de 12 mois pleins sans tenir compte des fractions d'années excédentaires.

La date d'acquisition constitue le point de départ du délai de détention (date de l'acte, date de l'ouverture de la succession, de la conclusion du contrat dans le cas d'un VEFA).

Les moins-values

La moins-value brute réalisée sur les biens ou droits n'est, en principe, pas prise en compte. Elle ne peut s'imputer sur les plus-values immobilières réalisées npar ailleurs la même année ou les années suivantes.

> IMPOTS SUR LE REVENU ET PRELEVEMENTS SOCIAUX

La plus-value réalisée est soumise à l'impôt sur le revenu au tuax propotionnel de 19% pour les cessions réalisées à compter du 01/01/2011 (taux de 16% auparavant).

Les plus-values sont également assujetties aux prélévements sociaux à un taux de 13,5% depuis le 1er octobre 2011. L'assiette pour le calcul des prélévemenrs sociaux correspond à la plus-value imposable, soit après les abattements pour durée de détention.

> EXEMPLE

Soit un investisseur qui vend une résidence secondaire détenue depuis 10 ans. Le rpix de vente est de 160 000€ et le prix d'achat de 100 000€. Il a réalisé des travaux d'isolation pour 7 700e et installation d'une climatisation pour 2 500€. 

La cession a lieu après le 1er février 2012.

- Prix de cession: 160 000€

- Prix d'acquisition: 100 000€

- Correction du prix d'acquisition: forfait de 7,5% pour frais d'acquisition, soit: 7 500€,

- Correction du prix d'acquisition pour travaux: forfait de 15% étant donné que le vendeur a réalisé les travaux lui-même et qu'il ne peut pas justifier de facture de réalisation par une entreprise, soit 15 000€.

Soit une plus-value brute de: 160 000 - (100 000 - 7 500 - 15 000) = 37 500€.

- Abattement pour durée de détention (2% pendant 5 ans): 37 500 x 10% = 3 750€

- Impôt sur la plus-value: 33 750€ x 19% = 6 412€

- Prélévements sociaux: 33 750e x 13,5% = 4 556€

Le total de l'imposition pour cette cession intervenue à compter du 1er février 2012 est donc de 10 968€.