Prêt in fine - Mai 2012
La majorité des prêts accordés sont des prêts amortissables: les mensualités versés couvrent les intérêts et une partie du capital (l'amortissement). Les prêts amortissables peuvent être à taux fixe (mensualités fixes) ou à taux variable (mensualités révisées en focntion des conditions du contrat).
Il existe aussi une autre catégorie de prêt: les prêts in fine. Les mensualités remboursent uniquement les intérêts dûs et le capital est remboursé en une seule fois.
Le coût du crédit sera plus important que dans le cas d'un prêt amortissable. En effet, le montant des intérêts est calculé sur le Capital Restant Dû et ce dernier ne diminue pas pour un prêt in fine.
Les intérêts étant déductibles des revenus de l'investissement, ils vont permettre de générer un déficit foncier et donc de diminuer l'impôt. Cette baisse d'impôt sera d'autant plus importante que la tranche marginal d'imposition de l'investisseur sera importante.
Pour rembourser le capîtal de l'investissement, notre investisseur va devoir sécuriser ce capital ou le générer. La banque demandera d'adosser un contrat d'assurance vie à l'emprunt lui permettant de garantir le remboursement du capital à terme. L'investisseur alimentera l'assurance vie grâce à un dépôt initial important (20% par exemple) lors de l'investissement qu'il pourra accompagner de versement régulier (le capital non amorti dans le prêt in fine pourra être placé sur le contrat d'assurance vie).
L'adossement d'une assurance vie à l'emprunt présente plusieurs avantages pour l'investisseur:
+ le contrat peut être conservé au terme du prêt. Il permet à l'investisseur de garder l'antériorité du contrat en terme de fiscalité et poursuivre ses versements pour préparer sa retraite par exemple.
+ en cas d'accident de la vie de l'investisseur, l'assurance décés invalidité (ADI) souscrite sécurise l'investissement pour les proches. Le prêt est soldé et les proches reçoivent le bien et les revenus locatifs liés. Les proches conservent également le contrat d'assurance vie qui est transmis sans droits de succession si les primes ont été versées avant 70 ans (abattement de 152 500€).
En conclusion, le financement via prêt in fine avec adossement d'un contrat d'assurance vie est intéressant pour les contribuables fortement imposés dans le cadre d'un investissement immobilier permettant de défiscaliser. Ce financement permettra d'optimiser la fiscalité et présentera de nombreux atouts patrimoniaux.